[导读] 某选址大师所言：“一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已经注定，地点选得好，该项目就成功了80％；反之，我们只有20的把握”。

某选址大师所言：“一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已经注定，地点选得好，该项目就成功了80％；反之，我们只有20%的把握”。商业地产是局限的，是特殊的。它们很难用后天的努力去弥补太多的先天不足，这是商业地产的特性。所以说商业地产是赌注、是挑战，更是机遇。我们将在近期与商业地产投资人士共同探讨商业地产的选址策略，共同挑战商业地产的精髓。

“地段、地段、还是地段”――这句话太适合不过商业地产了，商业地产的选址直接影响到经营者的利益，也侧面影响到了商业地产投资者的收租利益，所以说好的商业地产一铺养几代，不好的商业地产一铺悔一代，丝毫不为过。

大型综合购物中心投资存在很大的风险性，其对于区位的选择、业态的选择要求很高，很多投资者不愿触及这个烫手的商业地产形式。大型综合购物中心基本可分为整租和整售模式；分租、分售，整体管理经营模式。

投资大型综合购物中心选址分析：

全面充分考核

城市经济状况

全面了解城市经济环境。从总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数、收入水平、消费水平，GDP发展状况及产业结构情况，城乡居民人均支配收入等考察指标去了解城市经济环境。尽可能的熟悉城市政策环境及城市商业规划。

充分考虑周围商圈。要明确该购物中心的商圈范围，了解商圈人口分布状况及生活结构。投资者应重点考虑因素：一、人口数量及特点；二、城市建设成熟程度；三、周边配套设施状况；四、商业发展潜力。

大型综合购物中心位置选择要素

道路类别是位置选择第一要素。它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、商业干道。像泉城路就是济南最核心的商业干道。

客流进入的方便度。除了道路类别外，还要考虑的是否道路中有障碍物，比如交通隔栏等，障碍物会减少顾客的兴趣。周边环境和目前的商业设施。同业经营虽然会使投资的新项目面临强大的竞争，但也能形成集合效应，业态的错位经营的互补同样关键。

建筑能见度和日照情况。商业建筑能否容易被顾客找到，及商业的能见度是一个非常关键的要素。

日照情况对商业的经营非常关键。在济南选址时，夏天的周末，许多消费者选择在商场购物躲避酷热，西晒的商业店铺往往冷冷清清，相反方向的则会门庭若市。

大型购物中心商圈的人口类别考察

购物中心在其特定的商圈范围内服务的对象，顾客来源基本分为三部分：居住人口，居住在项目附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈的基本顾客来源。工作人口，工作地点在附近的人口，这些人有不少会形成购物、休闲的习惯，他们是次级商圈中基本顾客的主要来源。一般来说，在购物中心附近工作的人口越多，商圈规模相对越大，潜在的客户质量就多，对购物中心经营越有利。流动人口，主要在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这些流动人口是构成边缘商圈内顾客的基础，一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的购物中心可以捕获的潜在顾客就越多。

大型购物中心的四大区位原则

第一原则：最短时间原则。购物中心应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，但随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素了，而更多的要考虑购物过程所花费的行车时间。

第二原则：区位易达性原则。用地一般分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。

第三原则：聚集原则。商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

第四原则：接近购买力原则。指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。